Financer l'achat de ses locaux : Faut-il acheter en SCI ou via l'entreprise ?

Il arrive un moment dans la vie d'une entreprise où payer un loyer devient frustrant. Chaque mois, vous enrichissez un propriétaire alors que vous pourriez capitaliser pour vous-même. Acheter ses bureaux, son entrepôt ou son local commercial est souvent la meilleure décision patrimoniale d'un dirigeant.

Mais une fois la décision prise, un casse-tête juridique et financier commence : Comment acheter ? Dois-je faire acheter les murs par ma société d'exploitation (celle qui travaille) ? Ou dois-je créer une SCI à côté ?

La banque ne financera pas de la même manière selon votre choix. Chez Clarisse Groupe, nous structurons ces dossiers complexes chaque semaine. Voici notre analyse pour votre achat de locaux.

1. L'achat de locaux "En Direct" (Par la société d'exploitation)

C'est la solution la plus simple, mais souvent la moins conseillée. Votre entreprise (SAS, SARL) emprunte et devient propriétaire des murs. Le bâtiment est inscrit à l'actif du bilan.

• Avantage : C'est simple. Vous déduisez les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunt du résultat de l'entreprise.

• Inconvénient Majeur : Vous mélangez les risques. Si l'entreprise fait faillite, les murs sont saisis pour payer les dettes. Vous perdez tout. De plus, si vous voulez vendre l'entreprise plus tard, les murs (qui valent cher) alourdiront le prix de vente et feront fuir les repreneurs.

2. La solution Reine : La SCI (Société Civile Immobilière)

C'est le montage que nous recommandons dans 90% des cas. Vous créez une structure à part (la SCI), détenue par vous-même (personne physique) ou une Holding.

1. La SCI emprunte et achète les murs.

2. Votre entreprise signe un bail commercial avec la SCI et lui verse un loyer.

3. Ce loyer permet à la SCI de rembourser le prêt.

Pourquoi les banques et les dirigeants préfèrent ce montage ?

• Sécurité : L'immobilier est à l'abri en cas de faillite de l'activité.

• Patrimoine : Une fois le crédit payé, les murs vous appartiennent personnellement (via la SCI), c'est votre retraite !

• Transmission : Il est plus facile de donner des parts de SCI à ses enfants que des parts d'une société commerciale.

3. Le Crédit-Bail Immobilier : L'alternative méconnue

Il existe une troisième voie pour financer vos murs : le Crédit-Bail Immobilier. Ici, c'est une banque spécialisée qui achète le bâtiment et vous le loue. À la fin (15 ans), vous l'achetez pour 1 euro.

C'est une solution très puissante pour financer 100% du projet (y compris les frais de notaire !) sans apport. Les banques classiques demandent souvent 10% à 20% d'apport pour un prêt immobilier pro. Le crédit-bail permet de garder votre trésorerie.

4. Les critères des banques pour dire "Oui"

Financer de l'immobilier d'entreprise est différent de l'immobilier résidentiel.

• Durée : Les prêts pros sont sur 15 ans maximum (rarement 20 ans), contre 25 ans pour les particuliers. Les mensualités sont donc plus élevées.

• L'apport : La banque finance le Hors Taxe. Vous devez souvent avancer la TVA (récupérable plus tard) et payer les frais de notaire.

• La cohérence du loyer : La banque va vérifier si le loyer que votre entreprise versera à la SCI est cohérent avec le marché et avec la rentabilité de l'entreprise.

5. Pourquoi passer par Clarisse Groupe ?

Un dossier immobilier mal ficelé peut être refusé pour de mauvaises raisons (montage juridique flou, loyer prévisionnel mal calibré). En tant que courtier, nous vous apportons :

1. Le Conseil Juridique : Nous validons avec vos experts comptables le choix SCI vs Actif.

2. La Négociation : Nous négocions le taux, mais surtout les garanties (éviter l'hypothèque coûteuse au profit d'une caution mutuelle).

3. L'Assurance Emprunteur : Sur des montants de 500k€ ou 1M€, l'assurance de la banque est hors de prix. Nous vous trouvons une délégation d'assurance qui vous fera économiser 15 000 € à 30 000 € sur la durée du prêt.